不動産の法人化節税® ② NA通信2017.10月号
不動産の法人化節税®
不動産オーナーの方にとって、不動産にかけられる税金はとても多く、固定資産税・所得税・住民税・相続税・不動産取得税・登録免許税など、枚挙にいとまがありません。これらの税金をいかに節税できるかが不動産オーナーの資産を防衛するカギになってきます。ということで、今回のテーマは９月号に続き不動産の「法人化節税®」についてです。法人化節税®の３つの方法をご説明します。
法人化節税®の3つの方法
法人化節税®には次の3つの方法があります。
① 管理料徴収方式
② サブリース方式（転貸方式）
③ 不動産所有方式
このうち、どれがベストかというのは不動産オーナーと物件のそのときの状況によって変わるため、一概に「この方法がベスト」とは言い切れません。また、3つの方法のうち1つを選んだら、ずっとその方法でやっていかなければならないと思われる方がいらっしゃいますが、そんなことはありません。例えば、最初にいずれかの方法でやって数年後にそれがベストでなくなったら次の方法に切り替える、というふうに、フレキシブルに変更することが出来るのです。
管理料徴収方式
サブリース方式（転貸方式）
不動産所有方式
まとめ
不動産所得が多いオーナー様は、法人化節税®をした方が有利なケースも多いですが、特に所得が６００万円以上の方の場合は法人化シミュレーションを行い有利・不利の判定を受けることをお勧めします。また、新規に物件を購入する場合も法人化節税®の効果が出る可能性があります。具体的に法人化節税®を行う場合は、物件ごとに３方式のどれを選択すると有利になるかを判定する必要があり、誰を株主にするか、誰を役員にするかによっても、節税効果が違うので、法人化節税®を検討してみたい方は、弊社サービスである法人化シミュレーションのご利用をお勧めします。
なお、簡易シミュレーションについては、無料で行っていますので、ご希望の方は弊社担当者までご連絡ください。
マイホームを配偶者にプレゼント ～おしどり贈与について～
夫婦の間でマイホーム（居住用不動産）をプレゼント（贈与）する場合に、最高で2,000万円まで贈与税が無税になる制度があります！婚姻期間が20年以上という要件にちなんで“おしどり贈与”と呼ばれています。
この“おしどり贈与”を使えば、居住用不動産（最高で2,000万円）を無税で妻又は夫に渡すことが出来ます。さらに、渡した側は財産が減るので、相続税の節税になります。今回は、この“おしどり贈与”について説明させて頂きます。
おしどり贈与の要件
制度を使うにあたり、満たさなければならない要件があります。
・婚姻期間が20年以上である。
・贈与財産が居住用不動産（土地、家屋）又は居住用不動産の購入資金である。
・贈与を受けた妻又は夫が、贈与を受けた年の翌年の3月15日までに実際に居住し、以後も引き続き居住する見込みである。
・これまでに同一の配偶者からの贈与について、この配偶者控除の適用 （おしどり贈与）を受けたことがない。
・贈与税の申告書を提出すること。
・贈与税の申告書（修正申告書、更正の請求書も含む）にこの特例を受けることを記載した書類を添付すること。
・贈与税の申告書に居住用不動産を取得したことを証する書類を添付すること。
おしどり贈与のメリット
メリット①
おしどり贈与を利用した場合、財産を受け取った妻又は夫は、最大2,000万円まで贈与税が課税されません。また、渡した側は財産が減るので相続税の節税になります。
メリット②
相続の開始が迫っている場合など、相続開始ギリギリのタイミングでも使える制度です。従って、相続対策として即効性があり、大きなメリットと言えます。
※節税対策としてメリットの多い制度ですが、デメリットとして、不動産の贈与は受け取った側に登録免許税や不動産取得税がかかるので注意が必要です。
今回ご説明した”おしどり贈与”は相続開始直前でも使える相続対策として、即効性のある制度です。この制度を使う場合、贈与税の申告書の提出が必要です。提出する申告書に不備等があると受理されない場合もあるので、必ず名古屋総合税理士法人にご相談ください。
当法人では、相続税の節税対策に力を入れており、お客様の所有財産に合わせたプランを提案させて頂きます。詳しくは、担当者までお気軽にお尋ねください。
今月の代表の一言
先日、家族で栗拾いに出かけました。栗といえば中津川！ということで、「中津川マロンパークいが栗の里」へ」行ってきました。家族みんなでイガに入った栗を必死に探して、見つけたイガを拾ってみると、いたたたたっ！軍手では意味がありません。トングが必要です。（無料で貸してもらえました。）イガを割るには、両足で踏むとパカッと割れるよ、と妻が帰りの車で教えてくれました。私と娘は鮮度の良い、イガに入った状態の栗が拾いたかったのですが、プロに聞いてみると、イガから飛び出て地面に転がり、日光に当たっている栗の方が、うまみが凝縮されて美味しいそうです。この日は、人が多かったので、籠いっぱいの栗は拾えないかと思っていたのですが、形の良い美味しそうな栗を施設の方が、まいてくれていました。そのおかげで、大人サイズの籠で1キロ分、子どもサイズで0.5キロ分、合計で2.5キロ（実際は3キロくらい）の栗を収穫できました。この量で大人一人1,600円。スーパーで買うより断然安いです。しかも楽しい！秋の良い一日を過ごすことができました。